EUROPEAN INVESTMENTS

Pays de 1,3 Million d’habitants, dont un demi-million à Tallinn, la capitale.

Culture nordique et scandinave très proche de la culture finlandaise.

Après l’indépendance, l’Estonie a connu une  croissance fulgurante rattrapant en 15 ans plus de la moitié de son différentiel de richesse et de niveau de vie avec l’Europe Occidentale.

Niveau d’éducation très élevé : l’Estonie est considérée comme faisant partie des 5 pays offrant les meilleures éducations au monde avec la Finlande, le Japon…

Taux de délinquance extrêmement faible, comparé à celui des pays de l’Europe occidentale. Un salaire moyen encore faible : aux alentours de 600 € / mois laissant prévoir un potentiel certain de croissance dans la décennie à venir. Capitalisation et investissement des ménages relativement faibles mais en constante augmentation.

Un habitat actuel encore relativement exigu et d’un standing basique: les familles disposent de 25 m² par personne vs. 50m² pour la France et vivent la plupart du temps dans des immeubles de type soviétiques et peu confortables.

L’émergence d’une vraie classe moyenne avec une croissance des revenus encore plus remarquable pour la partie supérieure de cette classe moyenne.

Un engouement sans précédent par les investisseurs locaux d’abord puis étrangers, pour les biens immobiliers neufs et dotés de prestations de haut de gamme aux normes et équipements occidentaux.

La couronne estonienne est la seule monnaie d’Europe qui a un cours fixe avec l’Euro, permettant d’annuler le risque lié aux différentiels de change.

L’Estonie devrait adopter l’Euro à partir de janvier 2011 ce qui devrait doper les prix immobiliers (phénomène constaté dans tous les pays ayant rejoint l’Euro).

Pendant longtemps et encore aujourd’hui, l’Estonie est considérée avec la République Tchèque comme les deux meilleurs élèves des pays d’Europe issus de l’ancien Bloc Soviétique.

L’économie a été sévèrement affectée en 2009 avec une récession importante de 14% mais il ne faut pas oublier que la croissance a été en moyenne de 8% par an de 2000 à 2008, ce qui place l’Estonie dans les pays de tête de l’ancien Bloc de l’Est. Les économistes prévoient pour 2010 une croissance de plus de 3%, ce qui présage bien le nouveau départ de ce génie de la Baltique.

L’entrée en zone euro va sûrement booster les prix comme cela a été le cas pour la Slovaquie et la Slovénie qui ont précédé l’Estonie. Après une chute de plus de 50%, suite à la crise bancaire et financière mondiale, les prix ont atteint leur niveau minimal quasiment incompressible car il demeure désormais en dessous du coût de construction.

Tout laisse à penser qu’après cette crise mondiale, l’Estonie qui est dotée d’un niveau d’endettement minimal record dans le monde (moins de 15% de déficit cumulé – comparé à 80% pour la France), va redevenir de nouveau la locomotive des pays Baltiques mais également un des « tigres » de l’Europe de l’Est.

A ce niveau de prix et étant donné les qualités structurelles de son économie, l’investissement dans l’immobilier haut de gamme est un investissement quasiment sans aucun risque et avec une perspective de plus value très importante plus que probable.

Les appartements neufs et de qualité sont rares (la pression liée à la demande est forte conjuguée à une pénurie de constructions neuves (moins de 3,000 par an) pour une population de Tallinn de 500,000 habitants environ. La récente crise mondiale a cristallisé tous les chantiers, laissant ainsi présager un fort potentiel d’augmentation de valeur.

L’enrichissement de la population et le désir de changer de type d’habitation.

Le prix des biens neufs de qualité demeurent extrêmement bas, surtout suite à la récente crise économique mondiale (entre 1,000 € et 1,500 € le m²) à comparer aux 8,000 € – 12,000 € des prix du neuf à Paris. Depuis le 1er janvier 2010, les prix ont déjà commencé à augmenter de façon significative et régulière.

Marché locatif actif : il était animé de cadres qui quittent leurs habitats de type soviétique ou les logements exigus pour un appartement de grand standing occidental.

Tallin, capitale prospère où les salaires tendent à converger progressivement vers les niveaux des pays de l’Europe de l’Ouest.

Le marché immobilier a connu la croissance la plus importante en 2005 (parmi un classement de 30 pays les plus développés dans le monde). En 2008 et en 2009, le pays a connu une forte récession, qui s’avère être une correction excessive. La baisse du prix de l’immobilier a été de 50% en moyenne et cette correction était due à l’indisponibilité des financements bancaires. Le retour constaté, pour l’instant réservé aux résidents estoniens laissant présageant un nouveau départ pour les 5 années à venir.

Alliés depuis 2005, le Parti de la réforme et le Parti du centre se sont opposés pendant la campagne électorale, en affichant des programmes diamétralement opposés. Résolument libérale, la formation d’Andrus Ansip a promis de ramener le taux de la Flat Tax sur les revenus de 22 % à 12 % d’ici à 2015 et de favoriser l’investissement des entreprises. Même si la crise économique a stoppé ce programme d’allégement fiscal, l’Estonie dispose encore de la pression fiscale la plus faible d’Europe.

L’Estonie vient d’être admise dans la zone Euro dès le début de l’année 2011, montrant bien que même en temps de crise économique mondiale généralisée, elle pouvait atteindre les critères relativement contraignants nécessaires à l’adoption de la monnaie européenne.

L’Estonie se démarque surtout par une très faible taxation des plus values et des revenus. Les droits de mutation s’élèvent environ à moins d’1% du prix d’acquisition des biens immobiliers.

Kreutzwaldi 12

L’investissement proposé à Tallinn s’inscrit dans une logique d’investissement pérenne dans un quartier du centre – ville disposant de solides arguments : proche du quartier d’affaires, proches de la vieille ville, et extrêmement bien desservi par les transports en commun, il gardera toujours une valeur élevée et l’acquisition dans les conditions particulières d’aujourd’hui à elle toute seule l’argument.